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Berliner Kosmosviertel: Les experts considèrent le prix d'achat non rentable – finacement rachat

Quartier des Cosmos à Berlin (source: rbb)
Vidéo: rbb | 24 | 13/03/2019 | image: RBB

Rekommunalisierung à Berlin-Altglienicke

Les experts considèrent que le prix d'achat du quartier cosmos n'est pas économique

"City and Land", une association de logement appartenant à l'Etat, aurait versé 250 millions d'euros à la suite de la recherche effectuée par Rbb pour des appartements rénovés dans le Kosmosviertel à Berlin. Les experts en immobilier considèrent qu'il s'agit là d'une "utilisation sécurisée de l'argent". Par U. Barthel, A. Everwien et G. Probst

Lorsque Katrin Gassan a reçu la nouvelle du rachat du quartier du cosmos, elle a pris une profonde respiration. "J'étais vraiment heureux", a déclaré le joueur de 50 ans. "J'espère que la société de logement 'Stadt und Land' réparera les maisons le plus rapidement possible, car le vieux propriétaire n'a rien fait ici depuis des décennies." Une réhabilitation des cordes est donc urgente car les canalisations et les câbles électriques sont en mauvais état. De plus, les fenêtres fuyaient et les suspensions des balcons étaient rouillées.

"En outre, j'espère que les loyers n'augmenteront pas. Je paie actuellement environ 4,50 euros par mètre carré. Plus n'est pas approprié pour la qualité de vie actuelle", a déclaré Katrin Gassan. Il y a deux ans, elle avait reçu une annonce de modernisation de la part du propriétaire précédent, "Schönefeld Wohnen GmbH". Le propriétaire souhaitait rénover énergiquement les maisons et en transférer les coûts aux locataires. Mais jusqu'à aujourd'hui, rien ne s'est passé dans la maison de Katrin Gassan. Heureusement, dit-elle, car dans les autres bâtiments préfabriqués, les façades étaient isolées – et inadéquates, en fin de compte. Néanmoins, le loyer a été augmenté. Maintenant, les habitants espèrent que les augmentations de loyer seront reprises par la "ville et le pays".

Prix ​​d'achat supérieur à 37 fois le loyer annuel total

Mais si la société de logement "ville et pays" fera cela est discutable. Après tout, elle doit refinancer le prix d'achat. Et avec une somme de 250 millions d'euros – la ville et le pays auraient dû débourser autant après la recherche de la transaction par RBB – cela est difficile, disent les experts en immobilier.

La rbb a publié un rapport sur le courtage à partir de 2018, selon lequel le loyer net annuel des appartements dans le quartier cosmos s’élève à environ 6,7 millions d’euros. En conséquence, le prix d’achat représenterait 37 fois le loyer annuel. En d'autres termes, la "ville et le pays" n'auraient pas rendu le prix d'achat des loyers dans 37 ans. "Le prix à payer pour les travaux ménagers est 37 fois plus élevé", déclare Thomas Doll. Il est développeur de projets à Berlin et a déjà réalisé de nombreux projets de construction pour les associations de logement urbain.

Il y a déjà quelques années, un besoin extrême de rénovation

Une entreprise libre ne ferait jamais cela, dit Doll. Pour les achats immobiliers, le loyer net annuel froid habituel est de 20 à 25 fois supérieur. L'ancien propriétaire lui avait proposé le règlement en 2013, car le prix était toujours de 130 millions d'euros. "C’était déjà trop cher", explique le développeur du projet. Le besoin de rénovation avait été extrêmement élevé.

Doll ne comprend pas que la société de logement "City and Land" aurait dû payer presque le double. En général, il pense qu'il est juste que l'État de Berlin échappe aux appartements en achetant des spéculations. "Mais je ne peux pas comprendre le prix du tout, ce n'est pas économique." Car il est également dit que la société de logement aurait dû recevoir une subvention de 36,5 millions d’euros de la part de l’Etat de Berlin pour l’achat de la colonie.

Le département du Sénat pour la construction et le logement ne veut pas commenter le montant de la subvention. En général, cependant, il est dit que "l’injection de capital" dans les sociétés de logement urbain au cours des projets d’achat "afin d’assurer la rentabilité de la société de logement en ville" a bien servi. En d'autres termes, sans la subvention du budget de l'État, le rachat par l'association de logement ne serait probablement pas responsable. Ainsi, les locataires du quartier du cosmos sont aidés, mais il n’existe pas d’espace de vie supplémentaire, ce que de nombreux Berlinois espèrent. Mais ce n'est pas la seule critique.

"De tels achats font monter les prix"

"Si vous pensez au prix que le vendeur a acheté les appartements, on parle alors d'une marge bénéficiaire de plus de 100 millions d'euros, ce qui ne peut pas être sain", explique Thomas Doll. "L’Etat de Berlin doit être conscient du fait que, grâce à ces achats, les prix des biens immobiliers existants et des développements de projets disponibles montent en flèche."

Le professeur Harald Simons, expert immobilier de l'institut d'analyse "empirica", voit la même chose. Il est membre du Real Estate Council, qui publie chaque année le rapport de printemps de l'industrie immobilière. Simons met en garde contre de lourdes pertes lorsque les entreprises publiques achètent des appartements aux prix actuels élevés. "Les prix sont si éloignés des loyers qu'ils perdent de l'argent aujourd'hui lorsqu'ils achètent ici, ce qui est" brûler de l'argent ", ce qui est fait ici lorsque le Trésor public maintient ces prix," dit Simons et critique le fait que les contribuables se tournent vers la vis spéculative.

Le prix a augmenté de quelques millions chaque année

Le précédent propriétaire, la "Schönefeld Wohnen GmbH", avait acheté le Kosmosviertel 1998 à 800 D-Mark (environ 410 euros) par mètre carré. Seulement six mois plus tard, l'entreprise souhaitait revendre les appartements. Un courtier les a offerts à la coopérative de logements Altglienicker. Depuis le prix a déjà augmenté à 1200 D-Mark (environ 615 euros) par mètre carré.

Manfred Metz a travaillé de 2012 à début 2015 en tant que courtier et évaluateur pour "Schönefeld Wohnen GmbH". Les attentes de prix du propriétaire, il ne pouvait pas comprendre même alors, dit-il aujourd'hui. Au début, il a essayé de vendre le trimestre pour 100 millions d'euros. Mais la plupart des parties intéressées se seraient désistées, car les coûts de rénovation auraient été trop élevés. Néanmoins, le propriétaire a vu son prix augmenter chaque année de quelques millions d'euros – à l'incompréhension de Metz.

"L'argent est jeté par la fenêtre"

"Je n'aurais jamais imaginé que quelqu'un paierait plus de 140 millions d'euros pour ce lotissement préfabriqué", explique Metz. Le prix pour lequel la société de logement aurait acheté le quartier cosmos est loin de toute réalité. "Puisque l'argent est jeté par la fenêtre", dit le courtier. "Vous auriez dû dorer le système, alors nous pourrions parler d'un tel prix."

L'association de logement "Ville et pays" n'a pas commenté les détails du rachat: Aux détails dans l'accord d'achat avait été convenu de garder le silence.

Diffusion: Inforadio, 13.03.2019, 06:00

Contribution de Ute Barthel, Andrea Everwien et Gabi Probst, rédacteurs en chef de rbb24 Recherche


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